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Concernant l’octroi du préavis réduit pour un locataire d'un logement situé en zone tendue, ayant constaté de nombreux refus de propriétaires au motif que leur locataire n’a pas motivé et justifié sa demande, une question au ministère du logement et de l’habitat durable avait été posée afin de savoir si au regard de l’esprit des textes relatifs à ce congé, l’on pouvait considérer que dans les zones tendues, le délai de préavis pouvait automatiquement être réduit à un mois même lorsque la demande de préavis réduit n'était pas motivée.
Le Gouvernement avait alors affirmé que le cas de préavis réduit pour zone tendue ne dérogeait pas à la règle puisque l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 « prévoit que pour l'ensemble des motifs de préavis réduits, le locataire doit préciser, dans sa lettre de congé, le motif invoqué et le justifier. Ainsi, toutes demandes de préavis réduits à un mois émanant du locataire doivent être motivées. Le Gouvernement n'envisage pas de modifier la législation sur ce point, la justification du motif étant d'autant plus aisée lorsqu'il s'agit d'un logement en zone tendue ». (3)
De même, une publication officielle du service public a précisé que le locataire d’un logement en zone tendue peut bénéficier d’un préavis réduit à condition d'indiquer dans la lettre de congé l'adresse du logement loué et le fait de bénéficier d'un délai de préavis réduit à un mois, conformément à la loi n°89-462 (article 15) et au décret n°2013-392 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts et de joindre un document justificatif. (4)
Toutefois, soulignons que certains arrêts de cours d’appel avaient déjà décidé d’atténuer cette solution. (5)
Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme la position de ces cours et allège la règle pour le cas des zones tendues.
Dorénavant, le locataire devra simplement mentionner dans le congé, l’adresse du bien et revendiquer le bénéfice du préavis réduit au visa de la loi ALUR pour pouvoir bénéficier du préavis réduit en zone tendue.
Le décret du 18 août 2023 adapte, en conséquence, les dispositions des contrats types de location de logement à usage de résidence principale définies dans les annexes 1 et 2 du décret du 29 mai 2015 relatif à ces contrats.
En outre, l’article 3 bis du décret décence du 30 janvier 2002 intègre une précision dans la définition de la surface de référence à prendre en compte pour le calcul de la consommation conventionnelle maximale en énergie finale.
La surface habitable prise en compte pour le calcul de la consommation en énergie finale devient ainsi celle définie à l’article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation, en incluant la superficie de vérandas chauffées écartée par le troisième alinéa de ce même article.
Ensuite, l’article 2 du décret du 18 août 2023 précise les échéances de performance énergétique minimale des logements fixées par la loi Climat résilience en introduisant, à partir du 1er janvier 2025, une nouvelle rédaction de l’article 3 bis du décret « décence ». Cet article disposera à compter de cette date que:
- En France métropolitaine, le niveau de performance minimal prévu au premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 susvisée correspond, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :
- à compter du 1er janvier 2025, à la classe F ;
- à compter du 1er janvier 2028, à la classe E ;
- à compter du 1er janvier 2034, à la classe D.
Des dispositions particulières visent la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte. Dans ces zones, les dispositions relatives au niveau de performance énergétique minimal du logement seront applicables :
- à compter du 1er janvier 2028, à la classe F ;
- à compter du 1er janvier 2031, à la classe E.
Le décret indique également quelles sont les contraintes architecturales ou patrimoniales qui, lorsqu’elles affectent un logement, empêchent le juge d’ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect de ce niveau de performance minimal, en application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Ainsi, l’article 3 du décret du 18 août 2023 insère un article 3 ter au décret du 30 janvier 2002 qui précise les hypothèses où le juge ne peut pas ordonner la réalisation de ces travaux, à savoir :
« « a) Les travaux nécessaires [qui] feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art ;
« b) Les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l'état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction, ont fait l'objet, pour ce motif, d'un refus d'autorisation par l'autorité administrative compétente sur le fondement des dispositions législatives et réglementaires du livre VI du code du patrimoine, du titre IV du livre III du code de l'environnement ou du livre Ier du code de l'urbanisme.
Par ailleurs, l’article 5 1° du décret ajoute, comme indiqué ci-dessous, un nouvel alinéa à l’annexe 1 du décret du 29 mai 2015, relatif aux contrats types de location de logement à titre de résidence principale, pour inclure l’identifiant fiscal du logement dans la partie sur la consistance du logement. Il est également rappelé, dans cette annexe, les critères minimaux de performance énergétique à respecter.
Les dispositions de ce décret entrent en vigueur :
- Le 21 août 2023 pour les articles 1 et 4, concernant l’ajout des vérandas chauffées dans la surface habitable et l’énumération des départements et région d’outre-mer au sein de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La réunion, Mayotte) ;
- Le 1er janvier 2024 pour les 1°, 2°, 4°, 5°, 6° et 8° de l’article 5 et l’article 6 ;
- Le 1er janvier 2025 pour les articles 2 et 3, ainsi que les 3° et 7° de l’article 5 ;
- Le 1er janvier 2028 pour les 1°, 3°, 5° et 7° de l’article 5 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et à Mayotte.
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La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite a été publiée au journal officiel du 28 juillet 2023.
Le Conseil constitutionnel a validé tous les articles de cette loi à l’exception de son article 7 (décision n°2023-853 DC du 26-7-2023) qui prévoyait de compléter l’article 1244 du Code civil afin que le propriétaire soit libéré de son obligation d’entretien du bien, en cas d’occupation sans droit ni titre, et ainsi être exonéré de responsabilité en cas de dommage résultant de ce défaut d’entretien.
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Le chapitre I de la loi vise à mieux réprimer le squat et durcit les peines encourues par les squatteurs.
Il crée notamment un délit « d'occupation frauduleuse d'un local à usage d'habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel »
Le nouvel article 315-1 du code pénal dispose que :
« L'introduction dans un local à usage d'habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, hors les cas où la loi le permet, est punie de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende.
Le maintien dans le local à la suite de l'introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. »
L’article 315-2 nouveau du code pénal ajoute que :
« Le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d'habitation en violation d'une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois est puni de 7 500 euros d'amende.
Le présent article n'est pas applicable lorsque l'occupant bénéficie des dispositions de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge de l'exécution est saisi sur le fondement de l'article L. 412-3 du même code, jusqu'à la décision rejetant la demande ou jusqu'à l'expiration des délais accordés par le juge à l'occupant, ou lorsque le logement appartient à un bailleur social ou à une personne morale de droit public. »
Les locataires devenus occupants sans droit ni titre, qui se maintiennent dans le logement malgré un jugement d’expulsion, pourront donc se voir condamnés à verser une amende pénale.
Notons également que le nouvel article 226-4-2-1 du code pénal sanctionne par 3 750 euros d'amende, la propagande ou la publicité, quel qu'en soit le mode, en faveur de méthodes visant à faciliter ou à inciter à la commission de squat.
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Le chapitre II de la loi concerne la sécurisation des rapports locatifs.
L’article 9 de la loi modifie partiellement l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
- Les baux d’habitation doivent désormais obligatoirement contenir une clause résolutoire permettant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou du dépôt de garantie.
- La loi réduit de 2 mois à 6 semaines le délai à partir duquel la clause résolutoire produit effet après un commandement de payer demeuré infructueux.
- Désormais également, l’octroi de délais de paiement par le juge est conditionné au fait que « le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience » (article 24 V loi du 6 juillet 1989).
- Enfin, pour que le juge accorde au locataire la suspension des effets de la clause de résiliation, il faut que ce dernier reprenne le versement intégral du loyer en cours avant la date de l'audience (article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989).
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Le chapitre III de la loi vise à renforcer l’accompagnement des locataires en difficulté et réécrit le texte relatif à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (L'article 7-2 de la loi DALO n° 90-449 du 31 mai 1990).
Ces mesures sont entrées en vigueur le 29 juillet 2023 et s’appliquent à tous les baux, y compris aux baux en cours.
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